При търсене на жилище в ново строителство купувачът може да срещне определения като „свободен апартамент“, „свободна продажба“, „резервиран имот“ или информация, че покупката преминава през предварителен договор. На пръв поглед термините изглеждат близки, защото всички са свързани с процеса по придобиване на жилище. Всъщност те описват различни неща.
„Свободна продажба“ най-често описва статуса на имота на пазара – жилището е налично и може да бъде предложено на купувач. Предварителният договор, от своя страна, е договорно отношение между конкретни страни, чрез което те се задължават при договорените условия да сключат окончателен договор.
Разликата е съществена, защото наличният апартамент не означава, че вече имате права върху него, а подписването на предварителен договор също не означава автоматично, че вече сте станали собственик.
За купувача е важно да разбира на кой етап се намира сделката и какви права и задължения възникват във всеки момент.
В обявите за ново строителство понятието обикновено се използва, за да покаже, че определено жилище все още е налично за покупка.
То може да бъде:
Това е преди всичко търговски статус на конкретния обект, а не самостоятелна правна форма за придобиване на собственост.
Ако видите апартамент, обозначен като „свободен“, това не означава, че сделката може непременно да бъде приключена веднага с нотариален акт. Начинът, по който ще протече покупката, зависи и от етапа на строителство, готовността на документите и договорената схема между страните.
Докато няма конкретна договореност между продавач и купувач, фактът, че сте проявили интерес към жилището, по принцип не означава, че то автоматично е извадено от продажба.
Това е особено важно при проекти, при които има ограничен брой свободни жилища.
Например можете да поискате информация за определен апартамент, да разгледате неговото разпределение и да получите ценово предложение. Докато обаче не бъде предприета уговорената стъпка за резервиране или сключване на договор, статусът му може да остане „свободен“.
Затова при интерес към конкретен имот трябва ясно да попитате:
Предварителният договор е много по-конкретен правен инструмент.
Съгласно Закона за задълженията и договорите, когато за окончателния договор се изисква нотариална или нотариално заверена форма, предварителният договор трябва да бъде в писмена форма. Той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на бъдещия окончателен договор.
При покупка на жилище това означава, че страните предварително определят основните параметри на бъдещата сделка.
Сред тях обичайно могат да бъдат:
Съдържанието трябва да бъде преценявано спрямо самия договор и конкретния имот, а при значителна инвестиция е разумно документите да бъдат проверени от квалифициран юрист преди подписване.
Това е една от най-важните разлики, които купувачът трябва да разбира.
Подписването на предварителен договор за покупка на апартамент не прехвърля само по себе си собствеността върху недвижимия имот.
Прехвърлянето на собственост върху недвижим имот по общото правило се извършва с нотариален акт.
Следователно могат да съществуват три различни момента:
Все още няма сключен предварителен договор с вас и имотът се предлага на пазара.
Вече съществуват договорени права и задължения между вас и продавача, но това само по себе си не ви прави собственик.
При нотариалното прехвърляне настъпва придобиването на собствеността при изпълнение на законовите и договорните предпоставки.
Това разграничение е особено важно при новото строителство, където между избора на апартамента и окончателното придобиване може да има значителен период.
Причината е практична.
Когато сградата се намира в процес на изграждане, невинаги сделката може или е предвидено да бъде финализирана веднага по начина, по който се продава напълно завършен и готов за прехвърляне имот.
Предварителният договор позволява още по време на строителството страните да определят:
Едно от най-важните неща за купувача е предметът на бъдещата сделка да бъде индивидуализиран достатъчно точно.
Не трябва да има съмнение кой апартамент купувате.
Според конкретния етап и документацията могат да бъдат посочени характеристики като:
Колкото по-ясно е описан предметът, толкова по-малък е рискът от различно тълкуване впоследствие.
За купувача не е достатъчно в договора просто да пише общата цена.
Трябва да бъде ясно какво включва тя.
Например:
Това е особено важно, когато сравнявате актуалните цени на апартаментите в нова сграда, защото стойността трябва да се разглежда заедно с конкретния обект, етапа на проекта и това, което реално е включено в предложението.
При новото строителство плащането често е разпределено във времето.
Вместо цялата цена да бъде преведена наведнъж, предварителният договор може да предвижда отделни вноски, свързани с определени срокове или строителни етапи.
За купувача това може да бъде удобно, но изисква внимателно планиране.
Преди подписване проверете:
Ако ще използвате ипотечен кредит, финансирането на жилище в нов строеж трябва да бъде съгласувано с графика на плащанията още преди да поемете договорни задължения.
При покупка в изграждаща се сграда често се срещат понятия като Акт 14, Акт 15 и въвеждане в експлоатация.
Те не са просто маркетингови обозначения, а са свързани с реалното развитие на строителния процес.
За купувача е важно да разбере дали определено плащане или задължение е обвързано с конкретен строителен или административен етап.
Етапът може да повлияе върху срока до окончателната сделка, начина на финансиране и възможността купувачът да оцени реално изпълнената сграда.
Предварителният договор създава задължения и за двете страни.
Законът предвижда възможност всяка от тях да предяви иск за сключване на окончателния договор при предпоставките на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Това показва защо предварителният договор не трябва да се възприема като обикновена резервация или неформално обещание.
Той може да има сериозни правни последици.
Самият договор може да съдържа и клаузи относно:
Тези текстове трябва да бъдат прочетени внимателно, а не едва когато възникне проблем.
При много имотни сделки преди предварителния договор има още една стъпка – резервация.
Тя може да има за цел временно да извади избрания апартамент от свободна продажба, докато страните подготвят следващия етап.
Условията обаче зависят от конкретния документ.
Затова преди заплащане на резервационна сума трябва да знаете:
Не приемайте автоматично, че всяка „резервация“ има еднакви условия.
Точно текстът на документа определя поетите задължения.
При напълно завършен обект процесът може да бъде различен.
Когато са изпълнени необходимите условия и страните са готови да финализират сделката, периодът между избора на имота и нотариалното прехвърляне може да бъде по-кратък.
Това обаче не означава, че проверките отпадат.
Дори при готовите за нанасяне жилища трябва да се прегледат документите, състоянието на обекта, договорената цена, начинът на плащане и условията за предаване.
Разликата е, че купувачът може да оцени значително повече от крайния продукт още преди сделката.
Не подписвайте само защото сте намерили апартамент с желаното изложение и разпределение.
Преди да се обвържете, трябва да имате достатъчно информация както за имота, така и за условията по сделката.
Практичната проверка може да включва:
Конкретният обхват на правната проверка зависи от сделката и трябва да бъде определен от специалист, когато е необходима професионална правна оценка.
В ежедневната реч тези понятия често се използват взаимозаменяемо, но договорните им последици не трябва да се предполагат само по наименованието.
Значение има какво точно е записано в документа:
Затова не разчитайте само на заглавието на документа или на разговорното наименование на плащането.
Прочетете конкретните клаузи.
Страните могат да договарят промени при взаимно съгласие, но те трябва да бъдат оформени по подходящ начин.
При по-дълъг строителен период може да възникне необходимост от промяна на срок, схема на плащане или друга договорена характеристика.
За купувача е важно подобна промяна да не остава само като устна уговорка.
Ако важна част от договореното се променя, трябва да има ясна писмена следа какво точно е договорено между страните.
При стандартна покупко-продажба на недвижим имот нотариалният акт е актът, чрез който се извършва окончателното прехвърляне на собствеността.
Точно тук е основната разлика с предварителния договор.
Предварителният договор казва по същество: при договорените условия ще сключим бъдещата окончателна сделка.
Окончателният договор в изискуемата форма осъществява самото прехвърляне.
Това е причината купувачът винаги да различава договорното си право да поиска финализиране на сделката от вече придобито право на собственост.
Наличният за продажба апартамент ви дава възможност да сравните и да вземете решение, без предварително да сте обвързани с конкретния обект.
На този етап можете да оцените:
Това е моментът за сравнение.
След подписването на предварителен договор фокусът вече се премества към изпълнение на конкретно договорените задължения.
Неговата основна роля е да внесе конкретика и обвързващ характер в бъдещата сделка.
Вместо общо намерение да купите определен апартамент, вече има писмено договорени параметри.
За купувача това означава, че трябва да гледа на предварителния договор като на сериозна стъпка, а не като на административна формалност.
Преди подписването трябва да можете ясно да отговорите поне на следните въпроси:
Ако някой от тези въпроси остава неясен, договорът заслужава допълнително внимание преди подписване.
При ограничена наличност купувачът лесно може да почувства, че трябва да вземе решение веднага, за да не изгуби избрания имот.
Бързината обаче не трябва да отменя проверката.
Добре организираната покупка съчетава две неща – своевременно решение и достатъчно ясни договорни условия.
Самият факт, че апартаментът е последен на определен етаж или има предпочитано изложение, не трябва да бъде основание да се приемат неясни условия за плащане, срокове или отговорности.
Най-лесният начин да разберете целия процес е да го разглеждате като поредица от отделни етапи.
Първо откривате жилище, което е налично за продажба.
След това може да има резервация според условията на конкретния продавач.
При необходимост страните подписват предварителен договор и определят съществените параметри на бъдещата сделка.
След изпълнение на договорените и законовите условия се стига до окончателното прехвърляне на собствеността.
Тези стъпки не трябва да се смесват.
„Свободно“ означава, че имате възможност да придобиете дадения имот. Предварителният договор означава, че вече сте поели конкретни договорни задължения. А придобиването на собственост върху недвижимия имот настъпва чрез предвидения в закона окончателен способ.
Колкото по-ясно разбирате тази последователност, толкова по-лесно можете да планирате финансирането си, да оцените договора и да знаете какво точно получавате на всеки етап от покупката.
